番禺最大旧改延期一年，升龙和方圆沙溪村签约难题仍在继续，详情如下：

　　旧改这块硬骨头果然很难搞，升龙与方圆合作拿下的番禺最大旧改项目沙溪村，就因签约率未达标而将表决时间延期一年。

　　7月24日，广州市番禺区城市更新局发布《关于番禺区洛浦街沙溪村更新改造项目延长实施方案批后表决和签约时间的复函的公告》，表示广州市番禺区洛浦街沙溪村股份合作经济社、广州升龙方圆置业有限公司送来的《关于洛浦街沙溪村更新改造项目申请延长实施方案批后表决时间和签约时间的请示》，已经区城市更新工作领导小组2023年第4次会议审议通过。

　　据此，沙溪村旧改表决时间延长至2024年7月31日，签约时间也相应延期。

　　按照原先计划，沙溪村旧改应在今年8月1日前完成80%以上签约通过率，否则项目实施方案将重新报批。

　　市场消息则显示，截至今年5月份，沙溪村改造签约率超过60%，但7月下旬离80%表决通过率仍有明显距离，冲刺显然没有成功。

　　表决延期申请就是在此背景下诞生的。

　　升龙与方圆暂时松了一口气，毕竟表决延期既避免了重新报批实施方案的麻烦，还可以预留更多与村民协商的时间。

　　番禺最大旧改

　　从拿下项目开始计算，升龙+方圆联合体已介入沙溪村旧改4年时间。

　　2019年7月23日传出消息，升龙+方圆联合体拿下了广州番禺城中村旧改项目“沙溪村”，彼时投资总金额口径为200亿元，目前市场数据则显示投资金额高达398亿元。

　　沙溪村近200万平方米改造范围，是2018年番禺区公布的21条旧改村中体量最大的。

　　据观点新媒体查阅，沙溪村改造方案于2020年7月获批，这份《关于广州市番禺区洛浦街沙溪村更新改造实施方案的批复》文件显示，项目改造范围内现状总建筑面积为212.97万平方米，其中村民住宅房屋的实测建筑总面积约137.30万平方米（含有合法权属证件的房屋实测建筑面积127.40万平方米），另有简易房面积6.81万平方米；集体物业的实测建筑总面积为67.17万平方米，另有简易房面积18.40万平方米；非村属国有物业的实测建筑总面积为8.51万平方米。

　　项目一经亮相，市场关注度就居高不下，除了是番禺最大旧改外，优越的地理位置更是吸引眼球。

　　据观点新媒体了解，沙溪村地处番禺洛浦沙滘岛东端，东临珊瑚湾畔住宅区、南至三枝香水道、西临新光快速、北至珠江后航道，说是三面环江也不为过，且隔珠江与海珠区相望，地理位置十分优越。

　　更为重要的是，沙溪村位于广州城市中轴线南段与珠江后航道交汇处，是广州一江两岸三带的重要位置。除了北临珠江外，东边还与广州大学城、国际创新城隔江而望，南面则是万博商务区，为几大创新区域包围的中心地带。

　　这里除了原有的新光快速、华南快速出口，以及地铁3号线厦滘村站外，18号地铁线沙溪站也已在2021年9月开通，隔壁则是江景豪宅星河湾半岛。

　　诸多优秀条件加持，项目开发成本自然也不可能便宜。

　　上述批复文件“改造成本与复建安置资金”部分显示，项目改造成本为247.78亿元，如实际改造成本超出247.78亿元，实施主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积；前期费用1879.42万元；复建安置资金198.04亿元（其中拆迁费用52.23亿元、复建住宅及物业建设费用87.09亿元）。

　　签约冲刺失败

　　改造方案获批不到半年，沙溪村旧改项目的补偿方案于2021年初传出。

　　资料显示，补偿方案有三种方式可选，包括选择复建安置，选择货币补偿，选择复建安置+货币补偿相结合。

　　具体核心标准分别是：房产证建筑面积1：1，证载用地面积×3倍+20平方米，以及证载用地面积×3.25倍（按时签约）。

　　若选择弃产，属“拆一补一”面积将按15000元/平标准补偿；超出“拆一补一”的权益面积部分，按13500元/平标准补偿。

　　可以看出，拆迁补偿方案标准并不低，但即使计划投入总投资额高达数百亿元，推进速度却不尽人意。

　　今年5月底，沙溪村股份合作经济师、沙溪村民委员会贴出《关于实施方案表决进度的情况说明》指出，沙溪村旧村改造实施方案于7月31日取得政府批复，距离三年表决期限仅剩2个多月。经初步核查，目前全称整体表决通过率已超60%，其中三个生产队表决通过率已超过80%，四个生产队表决通过率已超70%，一共十九个生产队表决通过率已超50%。

　　根据相关规定，自改造实施方案批复之日起3年内，实施方案经村民和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的，批复生效实施；如果补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内未达80%以上权属人签约比例的，项目实施方案将重新报批。

　　不难预测，想用2个多月“冲刺”近20%签约率显然是不可能的。

　　于是，7月24日，赶在改造实施方案批复期限到来前，番禺区城市更新局宣布，经区城市更新工作领导小组2023年第4次会议审议通过，沙溪村旧改表决时间延长至2024年7月31日，签约时间也相应延期。

　　对于表决延长一年时间的做法，市场皆表示罕见而新奇，不过此法的确让升龙与方圆暂时松了一口气，毕竟表决延期既避免了重新报批实施方案的麻烦，还可以预留更多与村民协商的时间。

　　但利益冲突显然还是签约能否成功的关键。

　　据相关报道显示，部分村民迟迟不同意签约的原因主要有两个，一是对升龙+方圆联合体这个开发主体不甚满意，认为两家房企的资金实力、旧改经验未能令村民有信心。二是部分村民认为补偿价格不到位，达不到拆迁的收益，甚至“越拆越穷”。

　　这种担心也并非没有原因，资料显示，入穗6年的升龙已在广州布局9个旧改项目，涉及改造范围超1840公顷，预计投资金额超770亿元，但进展却普遍较慢。

　　其中，同样位于番禺的明经村旧改，去年12月决定旧改计划暂缓3年，而升龙则支付其3000万元补偿款，以拿回监管账户剩余的数亿保证金。另有消息指，升龙操刀的黄埔镇龙村西区旧改或存在拖欠临迁费的现象。

　　旧改项目一向是难啃的骨头，在旧改领域打拼多年的升龙与方圆也早有心理准备，但历史车轮滚滚向前，沙溪村的改造已是板上钉钉，只是时间迟早而已。

　　两百多年前，在珠江上巡游的渔民发现并开垦了沙溪这片肥沃土地，如今这里却交通拥堵、基础设施滞后、产业低端、村容村貌混乱，已与广州发展产生错位。

　　因此有观点认为，沙溪村改造，不仅翻新了区域面貌，还是产业的腾笼换鸟。如果改造顺利推进，沙溪将被改造成一个集产业、居住、教育和商业功能于一体的综合性区域。