商品房预售广告应纳入审查范围

　　日前，朝阳法院发布调研报告，列举开发商虚假宣传内容、方式及规避法律责任的途径等。

　　法官建议，监管部门应将商品房的预售广告纳入审查范围，并将虚假宣传情况纳入企业资质评定和年检指标体系，作为认定其信用等级的评价因素。

　　同时，法官提醒购房者在签订购房合同时应谨慎，尽量将开发商的广告和各种承诺纳入合同条款，并约定相应的违约责任，保留相关证据，防止开发商履行合同时不兑现承诺。

　　种虚假宣传方式

　　一是编发夸大其词的虚假广告；

　　二是以沙盘、样板间等实物方式做展示性宣传，但实物与实际房屋品质、样式相差甚远；

　　三是销售人员向购房人做出不切实际的承诺。

　　类虚假宣传内容

　　一是对房屋使用面积、建筑层高、精装修水平等有关房屋质量的内容做不实介绍；

　　二是对小区绿化面积、容积率、周边配套设施等居住环境内容加以夸大；

　　三是对物业服务水平与质量进行虚夸；

　　四是对房屋销售情况予以虚报，制造房源紧张假象，诱使购房者购买朝向或楼层不佳、大面积或高价格的房屋。

　　个虚假宣传时机

　　一是开盘前通过各种媒体向社会发布各种宣传信息，引诱购房人前来看房；

　　二是开盘后趁购房人前来看房时，抓住时机向其推介。

　　条规避途径

　　随着虚假宣传引发的纠纷不断增多，不少开发商吸取教训，往往在合同中加入"广告宣传和印刷品仅为要约邀请，不具有要约效力，双方的权利义务以合同明确约定的内容为准"，或类似内容的格式条款，规避法律责任。

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